Как можно продать квартиру, находящуюся в ипотеке

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, — процедура, требующая внимательного подхода и согласования с банком. Такая необходимость возникает при переезде, финансовых трудностях, разводе или желании улучшить жилищные условия. В 2026 году процесс стал прозрачнее благодаря новым нормам закона, но по-прежнему требует чёткого соблюдения этапов. Подробная инструкция — в статье.

Основные способы продажи квартиры, находящейся в ипотеке

• Погашение ипотеки за счёт средств покупателя. Покупатель вносит деньги напрямую в банк для закрытия кредита, после чего оформляется переход права собственности.
• Переоформление ипотеки на покупателя. Если покупатель готов взять на себя остаток долга, банк проверяет его платёжеспособность и переоформляет кредит.
• Досрочное погашение кредита продавцом. Продавец закрывает ипотеку самостоятельно (например, за счёт потребительского кредита), снимает обременение и продаёт квартиру как свободную.

Сводная таблица

Кредит наличными ВТБ

Cумма: до 40 000 000 ₽Возраст: от 21 летСрок: до 84 мес. Получить

Реклама Банк ВТБ (ПАО). Оценивайте свои финансовые возможности и риски. Изучите все условия кредита (займа).

Пошаговая инструкция

1. Получить согласие банка. Без этого Росреестр не зарегистрирует сделку. Банк рассматривает заявление 3–10 рабочих дней.
2. Найти покупателя и согласовать условия. Важно сразу информировать о наличии ипотеки и остатке долга.
3. Выбрать способ расчёта и погашения. Оптимально — аккредитив или банковская ячейка.
4. Подготовить документы: паспорт продавца и покупателя; кредитный договор и справка об остатке долга; выписка из ЕГРН; согласие банка на продажу; справка об отсутствии долгов по ЖКХ.
5. Подписать договор купли-продажи. В сделке участвует банк как залогодержатель.
6. Зарегистрировать переход права собственности. После этого обременение снимается, а продавец получает остаток средств.

Важные нюансы

• Банк не может запретить продажу, но может отказать в переоформлении ипотеки на покупателя с плохой кредитной историей.
• Если квартира в собственности менее 3–5 лет, при продаже возникает обязанность уплатить НДФЛ (13% или 15% в зависимости от суммы дохода).
• С 2024 года собственник может самостоятельно продать ипотечную квартиру без торгов, если нет просрочек и банкротства.

Рефинансирование Т-Банк

Cумма: до 5 000 000 ₽Решение: 5 мин.Срок: до 60 мес. Получить

Реклама АО «ТБанк». Оценивайте свои финансовые возможности и риски. Изучите все условия кредита (займа).

Заключение

Продать квартиру в ипотеке реально и безопасно, если действовать по закону и согласовывать каждый шаг с банком. Главное — заранее подготовить документы, выбрать надёжный способ расчёта и учитывать налоговые последствия. Такой подход позволит избежать рисков и успешно завершить сделку.